OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，选择复句例子十个，选择复句例子5个在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影选择复句例子十个，选择复句例子5个响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备一(yī)定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大(dà)的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中披露的(de)张江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率下(xià)降事项，一(yī)度(dù)二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二(èr选择复句例子十个，选择复句例子5个)级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募(mù)说明(míng)会(huì)上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信(xìn)心，预计(jì)签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核(hé)实工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等(děng)方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前(qián)在管资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他(tā)在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的(de)相比，只能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的(de)信心。”

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